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以案释法|“借名买房”究竟靠不靠谱?

发布时间:2021-05-07  来源:中国法制新闻网  字体大小[ ]

  房子的重要性不言而喻,很多人的梦想就是拥有一套属于自己的房子。“借名买房”起因多是由限购政策引起的,部分有购房需求的人缺少购房资格,即使能签合同,也无法在房地产中心进行交易过户。借名买房虽然可以解一时难题,但也可能造成很多后续困扰。

  案情回顾:

  刘某的单位正在向职工出售集资房,但手头窘迫没有钱出资购买房子,刘某左思右想之下,可以让弟弟李某购买。李某以哥哥刘某的名义向其单位分两次支付购房款10万元,购房款票据上的名字为刘某,但票据原件由弟弟李某保管。

  李某出资装修好房屋后,全家搬入房子居住至今,并办理了该房产最初的所有权证。可没过多久,哥哥刘某想要回这套房子,那么,这种情况下,这套房子究竟是谁的呢?

  法条链接:

  《民法典》第一百四十三条【民事法律行为的有效条件】规定:具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

  借名买房需通过借名与买房两个行为完成,因此其蕴含两个法律关系:

  一是名义购房人与第三人之间的房屋买卖法律关系。该法律关系合法有效。

  二是实际购房人与名义购房人之间的隐名间接委托法律关系。如果借名买房行为符合《民法典》第一百四十三条规定时,内容不违背法律和行政法规的强制性规定,也不违背公共利益与公序良俗,就应认定为有效,名义购房人对房屋产权的拥有也应认定为代持,其并非实际意义上的房屋不动产所有权人。相反,如果借名买房行为违背了《民法典》第一百四十三条的规定,必然无效。

  虽然房屋的房产证登记在刘某的名下,但房子实际系由李某出资购买、办证、装修、并由其自居住使用至今,李某应是房子的真正权利人。此外,虽然房产登记在刘某的名下,但房产证中记载的内容与真实权利状态不符。所以说,刘某应该将房产转移登记在李某名下,房子归弟弟李某所有。

  【普法延伸】借名买房需要注意什么?

  1、弄清房屋性质

  购房者借名买房之前要弄清楚欲购房屋的性质,房屋能否上市交易,借名购买是否违反国家政策性规定,防止将来无法取得房屋所有权。

  2、签署协议约定权责

  不论借谁的名义购买房屋,借名人都应委托专业的律师起草并签订借名买房协议,约定清楚双方的权利义务,如果首付款是以被借名人的名义缴纳的,借名人汇款时,一定要备注汇款用途是与“代本人支付购房款”有关。

  3、保留证据

  注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、进行录音录像等。另外,例如首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等一定要保存完好。

  4、签订租赁合同

  为防止被借名人擅自处分或出售房屋,借名人可采取与其签订长期限租赁合同的方式占有使用房屋,利用“买卖不破租赁”规则,对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。

  法官提醒:

  亲情、友情在巨额利益面前都面临着欲望与人性的考验。对于借名买房,还是应当谨慎、理性、妥善处理。

  (汪清林区基层法院 刘蕾)

中国法制新闻网责任编辑亓淦玉

 

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